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广州租房行业呈现三大趋势

2020-05-01

随着各地在疫情防控取得的阶段性成效日益明显,原来留守家乡的异地就业人口也开始大规模向一二线城市回流。有数据显示,2019年北上广深四座一线城市依然是全国流动人口最多的城市,其中广州以967.33万的常住流动人口排名第二,深圳以818.11万人排名第三。

广州市房地产租赁协会向记者出示的一份报告则显示,在核心城市房价高企、整体购房压力较大的行业背景下,通过租赁解决住房问题成为了保障居民居住需求的重要手段。当前,广州租赁市场政策逐步落地,行业地位不断上升。广州作为一线城市,年轻人普遍接受租房。白领人群中有超过40%的人表示能够接受一辈子租房。

南方日报记者 冯善书

广州七成租客为90后,长租公寓受青睐

有统计数据显示,广州的新生代租客,平均房租支出占薪资比将近30%,超过北京,居全国首位。而根据广州市房地产租赁协会监测点的数据表明,目前广州大部分单套月租位于1500—5500元这个区间。租金在1500元以下的房源多位于番禺区、荔湾区、白云区,且地段较为偏僻,房源面积小。而租金超过5500元的房源一般是地段佳、交通便利的中高档小区。

总体而言,广州住房租赁单套月租低于5500元占比最大。不过相较于北京与上海,广州长租公寓每平方米价格较便宜。

若对广州租房用户画个像,可以发现在目前广州的租客群体中,性别分布几乎是男女五五平分状态。年龄方面,90后占比达70%,是租房的主力人群。其中,54%的广州租房青年是本科学历,研究生学历占比为8%。

据广州市房地产租赁协会监测的数据显示,广州地区住房租赁参与主体分六类:第一类是地产开发商,如万科泊寓、红璞冠寓等;第二类是地产服务中介,如世联红璞、链家自如等;第三类是互联网+资本,如YOU+国际青年社区等;第四类是酒店集团,如铂涛集团旗下的窝趣轻社区等;第五类是创业人士,如52团租;第六类是城中村租赁。而记者调查发现,随着近几年租房市场的发展,长租公寓已经成为广州市场最受欢迎的租赁性住房产品。

广州25个热门板块可分为六大圈层

目前广州全市有25个热门租房板块。结合租金水平等因素,广州市房地产租赁协会将这些热门租房板块大致分为六个圈层。

第一圈层,珠江新城、天河北、五羊新城、天河南。这里汇集了广州最热门的三大商圈:珠江新城、天河北、天河路商圈。据统计,广州拥有世界500强企业289家,其中珠江新城CBD占超130家。在这里租房的基本上是CBD人士,主要从事金融、地产、科技类工作。

第二圈层,荔湾、海珠东、越秀、海珠中。这些板块属于广州老城区。交通、生活配套成熟,租金相对较高。比如,越秀坐拥优质教育资源,又汇聚了北京路、海珠广场、中华广场等热门商圈。

第三圈层,海珠西、天河东、海珠北、海珠南。可以看作是CBD的延伸区,靠近地铁或BRT沿线。

第四圈层,车陂、芳村、白云大道、东圃、广园、机场。在这些区域租房,通勤时间比较长,但是租金较为便宜。

第五圈层,祈福、洛溪、亚运城、市桥、沙湾。位于广州外围区域,通勤耗时较长,但同样胜在租金便宜,且租房条件相对较好。

第六圈层:城中村。主要分布在员村、上社、棠下、车陂、东圃、黄村、岑村、大塘、康乐村等。城中村是不少青年在广州租房的第一站。值得注意的是,城中村租房虽然租金低廉,但水电费价格却比较贵。目前,广州的城中村单间或一房一厅月租金普遍在600—1500元之间。

值得注意的是,近年来“租购同权”的政策导向虽然开始对市场发挥正面引导效应。但从城市的角度而言,一线城市住房市场的核心矛盾在于住宅土地供应不足,开发商竞争激烈,难以获取高性价比的资源。为此,广州市房地产租赁协会认为,短期来看,“租购同权”政策的出台对于市场影响有限。这是因为广州属于一线城市,一方面受制于核心一线城市资源的稀缺性和高收入人群对资源需求的扩张,另一方面政策仍然受到了诸多限制,使得“租购同权”受益人群有限,“同权”的程度仍需具体细则落地。

此外,与租房企业相关的一些负面新闻的影响也不容忽视。协会认为,受到租金上涨、家具装修甲醛超标、长租公寓无法实现盈利等事件的影响,长租公寓平台在处理负面舆论,获取消费者信任方面还任重道远。

性价比将成为租房类企业角逐重点

随着疫情防控逐见成效,复工复产有序进行,“五一”长假后,业内也期待一线城市迎来一波新的租房高峰。疫情过后,广州的租房市场将出现哪些新的趋势?

广州市房地产租赁协会秘书长徐再军援引该协会的调查报告分析指出,首先,租赁价格会更趋于理性,房地产租赁市场供求关系也将更加平稳。目前广州租房市场价格还比较平稳,尽管有小幅上调,但并未出现暴涨现象。报告显示,在资本的加持下,长租行业还处于快速扩展阶段,未来租赁市场会有一些局部的波动,但不足以对租房市场产生整体性的影响。此外,从政府的角度出发,广州作为一线城市,适合推出租赁性质的用地,作为住宅土地供应的有益补充,预计未来租赁性质用地比例将逐步提升。总体而言,长租市场的长远有序发展还有赖政策的进一步细化与规范。

其次,性价比将成为企业在房地产租赁市场胜出的竞争重点。随着经济的发展以及人民生活水平的提高,人们不再满足于简单的居住需求,而是更加关注生活的质量。但同时广州租客的年轻化也影响着租房价格。此外,长租公寓租客对智能家居设备与社区社交性的要求不断提高,根据调查,34%的受访用户期待智能家居的配备,32.1%的用户期待长租公寓可以提供更多的社交性。住房租赁企业只有通过设法盘活闲置土地和改造装修厂房等措施抢夺房源,同时在装修与社区打造上营造社区文化,为租客提供社交平台,保证房源的质量以及提高房源的性价比,才能从租客抢夺战中胜出。

最后,服务和科技将推动房地产租赁长足发展。整体上来看,租房用户愿意为增值服务付费的意愿较强。目前,市场上大部分长租公寓在诸如管家服务、房间打扫等方面都给予租客便利,有效提高了用户体验感。同时,这也有利于塑造长租公寓品牌形象,提高自身的竞争力。

“我们也可以预测到,未来数字科技对长租公寓立体化将起到巨大的推动,智能家居与公寓的结合有助于实现租户对品质生活的追求。VR技术、在线直播看房等智能服务,将会成为未来的标准配置。”徐再军表示。

■提醒

慎防五类租房骗局

●骗定金

在信息分类网站和网络论坛上,经常会隐藏着一些骗子,利用虚假的租房信息来骗取租客上当。这类骗子通常没有固定场地,更不可能真的有可供出租的房屋,因而多以房东直租的形式来骗人。因而,凡是那种号称出差没空见面,对租客没什么要求,或者优惠高出市场正常交易惯例的租房信息,一定要万分小心。很可能你的定金打进去,就立刻被对方拉黑了。

●骗租金

这类骗局一般不是针对一两个租客,而是冒充中介身份采取广撒网的方式对多个租客进行诈骗。比上类骗局阴险的是,这类骗子真的会去房东那些拿到一些短租的房源,因而,对租客来说迷惑性非常大。他们拿到房源后,往往会以极低的价格放盘出租,不仅会同时租给多个人,而且会要求租客押一付三甚至付四、付五、付六,总之能一次性获得越多租金越好。目的只有一个,就是拉足人头后卷款逃跑。

●骗中介费

多个骗子一起做局来骗取你的中介费,这种做法比前面两种看上去更高明一些。通常都是真的中介在做,带你看完房后,他的同伙马上就会出现,假扮成房东来跟你“私下”交易。在这个过程中,中介会以更低的市场价格来劝说你不要跟房东私下交易,直到你交了中介费后,“房东”才变脸找出更种理由拒绝把房子租给你。然而,中介再以服务完成为由不予退回中介费。

●强吞押金

在租房过程中,房东要求押一付一、押一付三本来是正常的规则,目的是防止承租人单方面解约搬走或损坏房内设施,但现实中很多房东(特别是二房东)常常以提前退房为由吞食租客的押金。根据合同法和担保法及其相关司法解释,提前退房不该扣押金。为防止房东故意找理由吞吃押金,应该在签约时根据实际情况做好约定,明确双方责任。

●绑租金贷

惯用的伎俩是用免押金、低租金等优惠作诱饵钓鱼,趁机要求租客捆绑借贷平台。由于中介和“房东”均有合法身份,租客容易放松谨惕,从而在不知情状态下签订贷款合同。所谓“租金贷”,即租客与租房平台签订租房合同时,同时与该企业合作的第三方金融机构签订贷款合约,由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款,相应的贷款利息一般由租房平台代为支付。租金贷的风险是租房中介平台从借贷平台拿到房租后直接携款出逃。

今年楼市行情走势,

专家和机构怎么看?

“五一”长假,素来被业内人士视为楼市交易的黄金周。但今年的“五一”,由于一场突如其来的疫情,让场外多了许多观望者。近期部分热点城市出现的“交易躁动”,不免让许多有意置业的改善型刚需群体,对今年国内楼市的行情走势变得更加好奇。常言道,兼听则明,偏信则暗。下面就让我们一起听听专业机构和资深专家是怎么看的?

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:

投资炒房的想法必须谨慎

疫情之下,尽管经济受到很大冲击,但国家没有采取过去的刺激手段,松绑楼市或大规模放水,而是在供给端发力,挖掘有效需求,既没有刺激楼市,还给未来楼市提供了健康的、新生的力量。所以,指望新一轮刺激,投资炒房的想法还是要谨慎一点。当然,城镇化和供地的新政,更利好都市圈的中心城市。因为,新政的另一个导向,就是要提高中心城市的辐射能力,以带动周围城市发展。做到这一点,首先就要提高中心城市的集聚能力,这显然对楼市是长期利好。对其他城市(特别是三四线),政策显然是想创造更多的购买力,保持楼市稳定,但能否吸引到人口,才是最关键的。近期我们调查发现,许多买房者明显在以加杠杆的方式入市。原因是,业内人士普遍认为疫情一定是会过去的,热点城市的基本面没有恶化,只要人口还在流入,楼市的机会就还在。根据2020年新型城镇化的任务,国家要提升中心城市能级和核心竞争力。未来,要打造都市圈、搞新基建,利好的就是这些核心城市、都市圈。疫情后,国家会更重视都市圈建设,这些热点城市,都是都市圈的核心,各项配套和设施,都会随着新基建、都市圈建设而旺起来。这也是最近大家看好深圳这样的一线城市的根本原因。不过,若把楼市繁荣建立在杠杆上,这是不可持续的。大家应该静观,保持谨慎,加强学习,修炼内功,研判形势。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文:

“五一”假期有望成为全年楼市的转折点

各行各业即将迎来“五一”假期。旅游、餐饮行业显得莫名的兴奋,期待“五一”假期能够带来转机。房地产行业对“五一”假期,期望值更高。首先,积压了3个多月,开发商在2020年“五一”期间的市场供货量将相对充足。供货量的增加,将有利于成交量的提升。房地产开发商楼盘的价格相对平稳,也有利于市场信心的恢复。

其次,土地市场已经提前在4月份出现爆发,深圳、上海等城市再现“排队买房”。在流动性充足、利率走低的背景下,房地产作为抵御通胀的有力工具,正成为越来越多人的避险选择。

再次,值得关注的是,管理层今年再三强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,坚持“房住不炒”。继深圳排查经营贷流向房地产的问题后,4月23日,人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会。会议要求商业银行坚持“房住不炒”定位,严禁以房产作为风险抵押,通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求,违规向购房者提供资金,影响房地产市场的平稳健康发展。各地城市政府在“因城施策”的背景下,2月份和3月份曾争先恐后出台了各地的房地产刺激政策。4月份,政策面趋于平静。

最后,种种迹象表明,管理层希望房地产市场实现“稳地价、稳房价、稳预期”。保民生的的指导思想下,不希望楼市过热,不希望房价、房租再度被炒高。在年度经济目标等尚未确定时,房地产的作用和地位,目前还将维持原状。综合各方面情况看,“五一”假期的房地产市场不会大热,仍处于恢复期。“五一”假期房地产的成交量将有明显的上升,并有望成为全年楼市的转折点。

资深房地产专家刘全:

中国楼市仍可稳步增长

房地产市场发展主要受益于城市常住人口增长、住宅改善需求、市场投资炒房和经济增长等方面影响,从中长期看房地产市场潜在需求依然巨大。居民居住消费水平与经济发展水平相匹配,一是住户部门收入增长能带动消费增长;二是居民温饱问题解决,经济增长对住房消费带动力增强。中国经济基数低、经济增速较快、经济增长也会带动居民住房消费持续增加。全国城镇居民家庭财富与房产深度捆绑,在房地产暴利驱使之下,居民有钱就买房子或投资炒房比较普遍,导致房价越买越涨。房产是大部分居民家庭主要的财富,房产占家庭财富比重较高。全国房价上涨不仅只是市场问题,房价上涨本质上是利益分配与责任承担问题。全国房价持续上涨,地方要摆脱对房地产的依赖,这是长期无法改变的利益问题。房地产调控政策只是维护房价上涨,房地产泡沫只能让市场慢慢消化。

全国80%以上购房者是利用银行贷款买房子。3月份开始,全国大部分城市积极出台楼市救市政策,一二线城市再次出现排队抢房现象,三四线城市房价也并未出现普遍大幅下跌。中国楼市仍可稳步增长。

空白研究院创始人杨现领:

购房者应结合自身实际需求长期规划

3月份,不少房企推出了促销活动,楼盘打折优惠活动较多,加之前期积压的需求集中释放,由此带动上海、深圳等部分热点城市楼市成交量出现一波“小高峰”。深圳楼市具有特殊性,市场表现也并非普遍现象,楼市热度能否持续仍待观察。从4月份以来的带看成交比、价格敏感度等指标来看,上海新房的成交热度、客户成交意愿已经开始出现下滑。5月、6月份的市场成交更有参考性。

从房地产调控政策走向来看,今年需求侧的刺激措施不会松动,限购、限贷仍会从严。调控着力点仍将更多会在供给侧发力,包括对于房地产开发企业的放松预售条件、延长土地出让金缴纳期限等。经过二十多年的快速发展,我国住房市场供需关系已经发生较大改变。过去“买到”就是“买对”,“买到”就是“赚到”的购房逻辑已经发生根本变化。政策层面“房住不炒”的定位已经明确,房价短期内大幅上涨的空间已经被遏制。

因此,建议购房者结合自身实际需求进行长期规划,通过“买小换大”“买二线换一线”等方式分阶段实现自己的住房规划。在城市选择上,重点关注人口净流入、土地供应情况这两个重要指标,人口持续流入、进入换房周期的城市住房市场发展潜力更大。同时,楼市区域分化态势还将进一步强化,三四线城市的房产投资需谨慎。

中原地产首席分析师张大伟:

降息有利于保持房地产市场预期稳定

疫情发生以来各地调控持续试探,2月份以来,超过100个城市发布了不同程度的房地产调控政策。各地房地产市场的调控政策不管是从力度和方向来看,因城施策的特征非常明显。政策取向是房住不炒,所以部分政府在疫情下,为了稳定市场,出台针对刚需购房者的扶持性政策并不违背中央政策。

降息对于楼市肯定是直接利好,很可能会在疫情基本稳定的情况下,导致之前一季度积压的存量需求入市,整体看,市场在5-6月出现一轮一定力度的楼市小阳春可能性非常大。虽然不会入夏,但市场活跃度肯定会有明显提高。

楼市靠天吃饭,最近大部分城市市场只是复苏,远远谈不上火热,3月至今,全国只是恢复到了疫情前大约70-80%的水平,除南方少数城市稍微好一点外。市场都在等待政策。

整体看,疫情平稳后必须稳定经济,而房地产一方面要坚持房住不炒,但也必须稳定,降息有利于保持房地产市场预期稳定。

克而瑞:

相信粤港澳大湾区房地产市场的魅力依旧

一季度受疫情的影响,大湾区楼市遇到了很大的挑战,成交量也和全国一样处于萎缩的状态。值得注意的是,虽然除了深圳以外,粤港澳大湾区楼市整体遇冷,但是核心城市的土地市场却有回温的迹象,包括广州、佛山、东莞等城市均出现了涉宅用地溢价成交的情况,且楼面地价不低,反映了在疫情对市场的影响不确定性增强的情况下,开发企业在投资策略上更为聚焦一些核心基本面较好的城市,从而达到规避市场风险的目的。展望二季度,“内防反弹,外防输入”依然会是粤港澳大湾区城市战疫面临的共同主题,而由于疫情的复杂性,也给包括大湾区在内的全国城市的经济复苏带来了持续考验。对于地方政府来说,房地产市场作为经济的“稳定器”的作用益发突显,一方面各城市依然要坚守“房住不炒”的调控红线,对于个别市场异动要保持警惕,纾困政策不宜用力过猛;另一方面也要客观看待当前多数城市“稳地价、稳房价、稳预期”的工作重点已经从“抑过热”转为“防过冷”,后市预判不宜盲目乐观。在做好防疫工作的基础上,通过“因城施策、动态微调”,相信大湾区房地产市场的魅力依旧,二季度还会有更多的新进房企来的大湾区布局发展。

合富:

三类购房群体带动市场积极成交

合富研究院监测广州全市80个代表性项目成交情况数据显示,3月后的楼市成交主要由三部分购房人群带动:一是“刚需”首置人群,该部分人群现阶段受疫情影响最大。外围郊区降价、低总价项目,目前占整体成交的比重在50%—60%,主要是由这部分消费力支持。二是购买需求相对迫切的市区置业人群,他们对价格的支付要求敏感。对应的市场供应情况是中心区低总价项目,占比在15%—20%。三是由资产配置需求带动的高端人群。具备资源优势的低密度、高端项目,占比在10%左右。

面对当前形势,中期经济动力需要加快切换,短期更需关注经济、市场的复苏与稳定。虽然2月以来各地政策已在人才落户等方面陆续调整,但疫情影响之下,人才措施对地方市场成交的促进效果尚难真正显现。二季度市场成交或会在3月份基础上保持,而在政策面未有持续改变、经济动力难有显著增强的情况下,市场仍然难言真正复苏。

(责编:孙红丽、初梓瑞)

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